Составление договоров отчуждения недвижимого имущества (договор купли-продажи, договор ренты, договор дарения)

«Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению» - гласит Конституция РФ.

В современном Российском праве предусмотрены различные условия приобретения и отчуждения права собственности на  недвижимое имущество  (купля-продажа, рента, дарение

Договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него установленную цену. Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.  Договор купли-продажи недвижимости  может быть заключен в простой письменной форме (ППФ) в виде единого документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям. По желанию сторон договор купли-продажи квартиры можно составить у нотариуса. В любом случае, в соответствии с действующим законодательством переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Одним из существенных условий договора купли-продажи  является цена. В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Чтобы сделка по приобретению имущества была правомерной и в будущем не принесла неприятных неожиданностей, при заключении договора купли-продажи необходимо правильно определись лиц, правомочных передавать имущество, убедиться, что имущество свободно от любых прав и притязаний третьих лиц, что имущество не заложено и под арестом не состоит, при необходимости получить согласие супругов на сделку, убедиться, что отсутствуют задолженности перед налоговой инспекцией, проверить, так называемую «Юридическую чистоту сделки». Для предотвращения неблагоприятных последствий сделку следует проводить  под надзором профессионалов.

Договор дарения заключается, как правило, между родственниками, которые не преследуют цели получить прибыль от передачи имущества. Договор дарения является наиболее востребованным безвозмездным договором.Договор дарения является двухсторонней сделкой, для заключения которой необходимо не только желание собственника отдать свое имущество, но и желание одаряемого принять имущество.

Процесс заключения  и регистрации договора дарения схож с процессом заключения и регистрации договора купли-продажи. Существенным отличием является то, что Даритель безвозмездно передает Одаряемому, принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество. Договор дарения так же может быть составлен в простой письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

При заключении договора дарения необходимо помнить о  действии семейного законодательства. Для заключения договора дарения Дарителю  необходимо получить согласие супруга на сделку, в противном случае, договор не будет зарегистрирован.

Несмотря на то, что сделка является безвозмездной, не стоит забывать о «юридической чистоте сделки» для того чтобы вместе с имуществом не приобрести непредвиденных проблем. 

Новым для Российского законодательства является Договор ренты. Данный вид обязательств Гражданский кодекс РФ  определяет следующим образом: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты чаще всего заключают одинокие престарелые люди, которые хотят обеспечить себя необходимым уходом взамен на свою собственность после своей смерти. Заключая  договор ренты, получатель ренты, передавая плательщику ренты имущество, получает, кроме платы за имущество (если в договоре ренты предусмотрена передача имущества за плату) получает право на получение дохода в виде периодических платежей, которые могут выражаться не только в денежной, но и натуральной форме.

В связи со своей сложной природой по российскому законодательству договор ренты в обязательном порядке должен быть заключен в нотариальном форме.  Несоблюдение данной формы делает данный договор незаключенным.  В дальнейшем, как все договоры передачи недвижимого имущества договор ренты подлежит государственной регистрации.

Договор ренты  может быть двух видов: постоянная рента и пожизненная. Права получателя ренты по  договору  постоянной ренты могут быть переданы по наследству, в порядке правопреемства или уступлены по договору. У плательщика ренты по такому договору к тому же есть право выкупить ренту до оставшегося срока ее уплаты.

Договор пожизненной ренты заключается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. В отношении постоянной ренты законом установлен и минимальный размер выплачиваемой ренты, который в месяц должен составлять не менее  минимального размера оплаты труда. В  случае существенного нарушения условий договора со стороны плательщика ренты у получателя ренты, отдавшего свое имущество бесплатно, есть возможность его вернуть. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о существенности или несущественности нарушения условий договора решается судом в каждом конкретном случае с учетом конкретных обстоятельств.

В законодательстве отдельно выделяется такой вид договора ренты как договор пожизненного  содержания с иждивением. Это тот же договор пожизненной ренты, но обладающий некоторыми особенностями.   Плательщик по этому договору обязан не просто периодически выплачивать определенную сумму денег, но в большей степени обеспечивать потребности получателя ренты: в жилище, в питании и одежде, в уходе за ним. Заключая такой договор необходимо определить стоимость всего объема содержания с иждивением. Причем стоимость всего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Кроме того, в качестве дополнительных гарантий установлено правило, согласно которому плательщик ренты не может отчуждать переданное ему имущество без предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении договора со стороны плательщика ренты, получатель ренты может вернуть свое недвижимое имущество, независимо от того, передано оно за плату или бесплатно. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Из всех представленных видов договоров самым спорным является именно этот вид договора. Первая проблема – это потенциальные наследники получателя ренты. Чаще всего после смерти получателя ренты появляются граждане, которые  будут под всякими предлогами стараться признать данный договор недействительным. Главный аргумент таких заявителей состоит в том, что получатель ренты в момент заключения договора не осознавал значения своих действий или не мог руководить ими, т.е. был недееспособным. Однако, соблюдение нотариальной формы заключения договора, поможет потом в суде отмести подобного рода утверждения, так как при заверении договора в обязанности нотариуса входит проверка дееспособности сторон.  Но несмотря на это перед заключением договора ренты не будет лишним проверить не находиться ли  потенциальный получатель ренты на учете в психиатрической клинике.  Вторая проблема – это претензии со стороны самого получателя ренты. В договоре ренты очень часто предусматривается, что плательщик ренты обязан оказывать необходимые услуги по содержанию получателя ренты: покупать продукты, лекарства, одежду, обеспечивать медицинские услуги. Однако, даже, если плательщик ренты добросовестно выполнял свои обязанности, но нигде не фиксировал это,  возможна ситуация, когда в случае спора в суде получатель ренты или его родственники докажут обратное. Поэтому, исполняя договор, плательщик ренты должен собирать всевозможные свидетельства (чеки, справки, счета за коммунальные услуги и т.п.), которые подтвердят надлежащее исполнение им своих обязательств в случае спора в суде.

 Строгое соблюдение норм закона при заключении договора, надлежащее его исполнение поможет Вам избежать всевозможных неприятностей связанных с договором ренты. 

Составление договора купли-продажи, дарения, ренты  жилого/нежилого помещения 10000 рублей.

 

Юридическая компания ООО «Легитайм»